1. ¿QUÉ ES EL INFORME DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE)?

El informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un documento de carácter periódico en el que se acredita la situación en que se encuentran TODAS LAS CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES en relación con:

• El estado de conservación del edificio
• El cumplimiento de la normativa vigente sobre la accesibilidad universal
• El grado de eficiencia energética

Además de detallar el estado actual de la edificación, el técnico competente evaluará si es necesario tomar medidas para subsanar las deficiencias encontradas, y por otro lado, tendrá que valorar el coste de esas actuaciones y los plazos en las que deban ser ejecutadas en razón a su gravedad o posible afección a terceros.

2. ¿QUÉ CONTENIDO TIENE EL ITE?

El ITE debe identificar el bien inmueble, con expresión de la dirección, su identificación catastral y registral, y contener, de manera detallada:

•  La evaluación del estado de conservación del edificios, incluyendo la consignación de los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas, las actuaciones urgentes y obras de conservación y/o las medidas recomendadas, en su caso, con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener, recuperar o mejorar las condiciones de accesibilidad, habitabilidad, ornato o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
• La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
• La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

3. ¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO A REALIZAR LA ITE?

1. Todas las CONSTRUCCIONES y EDIFICACIONES de cualquier tipología que tengan una antigüedad superior a 40 AÑOS, deben someterse a una primera inspección técnica dentro del año natural siguiente a aquel en que se cumplan 40 AÑOS desde su fecha de terminación, cualquiera que sea su titularidad y la clase de suelo donde se ubiquen, y renovarse la misma con una periodicidad mínima de diez años.
2. SOLICITANTES DE AYUDAS PÚBLICAS. Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a cualquier ayuda pública con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán contar con el Informe de Inspección Técnica con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
3. Requerimiento a los propietarios por parte del Ayuntamiento de Maracena de forma anticipada por causas justificadas en la falta de mantenimiento del inmueble que pueda poner en riesgo a terceros.

4. CÓMPUTO DE LA ANTIGÜEDAD

Se entiende que es el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de la construcción o edificación en obra nueva, o, en su caso, desde la terminación de las obras de reestructuración o rehabilitación integral que afecte a la generalidad de los elementos estructurales.

La fecha de terminación del edificio, reestructuración o rehabilitación integral podrá acreditarse mediante las formas previstas siguientes:

1. Cuando sean de nueva planta, reestructuración o rehabilitación integral a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras, suscrito por el facultativo o facultativos competentes, y a la falta de este documento, desde la fecha de la licencia de primera ocupación (presentación de la declaración responsable de primera ocupación)
2. En los demás casos, a partir de la fecha de expedición del certificado final de obras en las condiciones del apartado anterior, y a falta de éste, desde que el titular de la licencia comunique al Ayuntamiento la finalización de las obras.
3. En defecto de los citados documentos, se considerará a todos los efectos como fecha de terminación la que resulte de cualquier comprobación de esta situación por parte de la Administración municipal.
4. Cuando se trate de edificios de viviendas protegidas, y a falta de los citados documentos, desde la fecha de la calificación definitiva de vivienda protegida, de conformidad con la legislación aplicable sobre vivienda protegida.
5. A falta de ninguno de los documentos relacionados anteriormente, como fecha de terminación de la edificación se tomará la que figure en Catastro, en el registro de la propiedad o cualquier otro registro administrativo.

5. ¿QUÉ TÉCNICOS SON COMPETENTES?

La inspección técnica de construcciones y edificaciones debe ser realizada por técnicos que sean competentes para proyectar o dirigir las obras de cada tipo de edificio, o para dirigir la ejecución de dichas obras, conforme a la legislación sobre ordenación de la edificación. No obstante, la certificación energética y la evaluación de las condiciones de accesibilidad podrán ser realizadas por un técnico diferente del que suscriba el Informe de Inspección Técnica y competente a tales efectos.

En el caso de edificios de titularidad pública, el Informe correspondiente podrá ser realizado por personal propio de esta entidad que ostente la cualificación requerida, con la supervisión de la oficina o servicio de supervisión de esta.

6. TRAMITACIÓN Y ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN.

El Informe de Inspección Técnica será realizado por un técnico competente que deberá suscribirlo junto con el titular obligado, conforme a los requisitos establecidos en la Ordenanza y su presentación con la documentación oficial y modelo recogidos en el Anexo 3 de la Ordenanza Municipal, por cualquiera de los medios establecidos legalmente.

Al contenido actual del Anexo 3 se puede acceder en la página web del Ayuntamiento de Maracena (https://maracena.es/) – Portal de Transparencia – Normativa – Ordenanzas, descargable también en el procedimiento establecido para la Tramitación electrónica en la Sede Electrónica.

Se presentará en el registro municipal del Ayuntamiento de Maracena, mediante el procedimiento específico establecido al efecto.

El Informe deberá consignar el resultado de la inspección indicando:

1. Si el resultado es FAVORABLE por cumplir el edificio o construcción las condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como, en su caso, las condiciones de accesibilidad, habitabilidad o de uso efectivo, en su caso, según el destino propio de la construcción o edificación de que se trate. En este caso, se podrán indicar recomendaciones por el técnico en materia de conservación del inmueble, eficiencia energética y mejora de las condiciones de accesibilidad que no sean de obligado cumplimiento.
2. Si el resultado es NO FAVORABLE por no satisfacer las condiciones descritas en el apartado anterior o alguna de ellas y, en consecuencia, sería necesario acometer algún tipo de obras dirigidas a dar cumplimiento a las mismas y alcanzar un adecuado estado de conservación o de

En este supuesto, el órgano municipal, realizará alguna de las siguientes actuaciones:

• Requerir al interesado para que en el plazo máximo de 6 meses solicite licencia o presente declaración responsable municipal para la ejecución de las obras de conservación indicadas, acompañada del proyecto de ejecución, en su caso, y demás documentación preceptiva, siempre que se trate de obras no urgentes. Dicho plazo podrá ser ampliado en tres meses, siempre que se solicite antes de la terminación del mismo, de acuerdo con lo establecido en legislación sobre procedimiento administrativo.
• Dictar la pertinente orden de ejecución de obras para el mantenimiento o recuperación de las condiciones exigibles, en los términos previstos en la Ordenanza Municipal, cuando no se considere oportuno la demora de seis meses en la ejecución.

Una vez ejecutadas las obras y medidas anteriores y corregidas las deficiencias señaladas en el informe de inspección técnica, o requeridas por el órgano de gestión municipal correspondiente, se aportará Certificado Final de Obra, además de los Certificados Técnicos de Adopción de Medidas Urgentes de Seguridad y/o de Ejecución de Obras de Conservación y Acta Favorable, según modelos oficiales del Anexo 3, que deberá concluir que el edificio o construcción reúne las condiciones exigidas por esta Ordenanza. Es responsabilidad del técnico o técnicos que realicen la inspección, que los informes se emitan de forma objetiva, real y adecuada al estado de conservación del inmueble, pudiendo aplicársele, en caso contrario, el régimen sancionador de esta Ordenanza.

Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos informes de inspección técnica del Edificio y sus correspondientes documentos se unirán al Libro del Edificio, o en su defecto a la documentación técnica del mismo, y deberán ser conservados por los propietarios y transmitidos, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable.

7. INCUMPLIMIENTO. SANCIONES.

1. Finalizado el plazo establecido para realizar el Informe de Inspección Técnica sin haberse acreditado con la presentación del informe resultante de la primera o sucesivas inspecciones, así como la presentación del mismo sin cumplir cualquiera de los requisitos establecidos en la presente Ordenanza, se considerará como incumplimiento del deber de realizar el mismo y podrá tener la consideración de infracción leve y, en su caso, será sancionada con multa mínima de 600 € y máxima de 2.999 €, de conformidad a lo posibilitado en la legislación vigente en materia de ordenación urbanística.
2. El incumplimiento de solicitar licencia en el plazo establecido podrá dar lugar a la declaración del incumplimiento de la obligación del deber de conservación, incoándosele a la propiedad el oportuno expediente sancionador, con tipificación de infracción urbanística de carácter grave, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Administración, en cuyo caso tendrán la condición de leves, sancionadas de acuerdo con las determinaciones del de esta Ordenanza.- Las infracciones graves conforme a la legislación establecen sanciones entre 3.000 a 29.999 €.
3. El incumplimiento por el propietario de las órdenes de ejecución de obras resultantes de los informes de inspección técnica podrá determinar, es una sanción grave y por tanto podrán imponerse multas de entre 30.000 a 120.000 € conforme a la legislación vigente.
4. Incumplida la obligación de presentar el Informe de inspección técnica en los plazos previstos en esta Ordenanza, los propietarios de edificios no podrán solicitar las ayudas o subvenciones municipales que se puedan establecer para la realización de las obras necesarias para el cumplimiento del deber de conservación.

 8. ¿QUÉ VENTAJAS TIENE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS?

Realizar la inspección y obtener el resultado favorable:

• Acredita el cumplimiento del deber de conservación en condiciones adecuadas de seguridad, estabilidad estructural, salubridad, ornato público, accesibilidad y habitabilidad, garantizando su durabilidad.
• Se descartan daños materiales y riesgos físicos para las personas y se evitan reclamaciones de terceros ante hipotéticos daños derivados de un mal estado de nuestro edificio.
• Se mantienen o se alcanzan las condiciones de confort y ayuda a reducir los consumos energéticos. Verifica si el edificio es accesible o si es susceptible de realizar ajustes razonables en materia de accesibilidad.
• Al realizarse por un técnico competente y con una visión global, las obras que precise el edificio serán las óptimas y evaluadas con eficacia y rentabilidad.
• Aporta tranquilidad a sus ocupantes evitando costosas reparaciones por el agravamiento de las deficiencias al detectarlas con prontitud.
• Se evita la depreciación de los edificios manteniendo o aumentando su valor de mercado y mejorando las expectativas de alquiler o venta, ya que un IEE favorable constituye una garantía para vendedores, compradores o arrendatarios del buen estado del inmueble.

9. NORMATIVA.

• Ordenanza Reguladora de la Inspección Técnica de Construcciones y Edificaciones.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
• Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
• CTE RD 314/2006 modificado por RD 1371/2007, RD 173/2010, RD 410/2010, Sentencia TS 4/05/2010, RD 732/2019, RD 450/2022
• Decreto 293/2009, De 7 De Julio, Por El Que Se Aprueba El Reglamento Que Regula Las Normas Para La Accesibilidad En Las Infraestructuras, El Urbanismo, La Edificación y El Transporte En Andalucía. (Decretos): Bienestar Social (21/07/2009).